Pessimistisches Geschäftsklima und anhaltender Auftragsmangel
Das Geschäftsklima im deutschen Wohnungsbau hat sich im August weiter verschlechtert, und jedes zweite Unternehmen blickt pessimistisch auf die kommenden Monate. Der Auftragsmangel nahm nur geringfügig ab, da 50,6 Prozent der Unternehmen weiterhin über fehlende Aufträge klagten, nach 51,3 Prozent im Juli. Damit bleibt der Anteil seit neun Monaten über der 50-Prozent-Marke. Ifo-Umfragechef Klaus Wohlrabe geht davon aus, dass die Krise im Wohnungsbau noch lange anhalten wird, während Unternehmen nach positiven Signalen suchen. Positiv ist jedoch die kontinuierlich sinkende Stornoquote, die im August bei 11,7 Prozent lag, verglichen mit 22,2 Prozent im Oktober 2022. Viele Unternehmen versuchen, die Krise durch Aufträge im Straßenbau zu kompensieren.
Wohnungsbaukrise in Deutschland: Deutlicher Rückgang und wachsende Wohnungsnot
In Deutschland sinkt seit mehr als einem Jahr die Zahl der Neubauten, was zu einer wachsenden Wohnungsnot führt. Aktuell fehlen mehrere Hunderttausend Wohnungen, und der Trend verschärft sich weiter. Das Münchener Ifo-Institut prognostiziert, dass im Jahr 2026 nur noch rund 175.000 neue Wohnungen gebaut werden – ein Rückgang von über 40 % im Vergleich zu den fast 300.000 Wohnungen, die im Jahr 2022 gebaut wurden. Dadurch wird sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage weiter vergrößern.
Eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, dass bundesweit nur 79 % des Bedarfs an Neubauwohnungen gedeckt werden. Besonders dramatisch ist die Situation in den deutschen Großstädten, allen voran in Köln, wo nur 37 % der benötigten Wohnungen gebaut werden. Ähnlich prekär ist die Lage in Stuttgart mit 43 %, Berlin mit 52 %, Frankfurt mit 61 % und Hamburg mit 62 %. Im Gegensatz dazu erreicht München eine Deckungsquote von 93 %. Auf Länderebene schneidet Bayern mit 96 % sehr gut ab, während das Saarland 94 % erreicht. Überraschenderweise liegt Sachsen-Anhalt mit 109 % sogar über dem Bedarf und verzeichnet somit einen Überschuss an Neubauten. Die Schlusslichter bilden die Stadtstaaten Berlin (52 %), Bremen (58 %) und Hamburg (62 %).
Steigende Mieten in Großstädten als Folge des Neubauengpasses
Der Mangel an Neubauten hat direkte Auswirkungen auf die Mietpreise, vor allem in den großen Metropolen. Im zweiten Quartal 2024 stiegen die Neuvertragsmieten in den sieben größten Städten – Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München – im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 8 %. Am stärksten fiel der Anstieg in Berlin aus, wo die Mieten um 13,2 % kletterten. Auch in Leipzig (+9,5 %) und Hamburg (+7,4 %) war der Anstieg deutlich. München und Köln verzeichneten dagegen einen relativ moderaten Anstieg von jeweils 5,3 %.
Dieser Mangel an Wohnraum treibt die Mietpreise vor allem in den Großstädten in die Höhe. Um diese Entwicklung zu stoppen, fordern Experten mehr Bauland, insbesondere in den Ballungszentren. Michael Voigtländer vom IW betont, dass Städte wie Berlin, Frankfurt und Hamburg erheblich mehr Bauland bereitstellen müssen, um Investoren anzulocken und den Wohnungsbau anzukurbeln. Nur so könne der rasante Anstieg der Mieten gebremst werden.
Herausforderungen im Wohnungsbau und Maßnahmen der Bundesregierung
Der Rückgang im Wohnungsbau ist jedoch nicht nur ein deutsches Problem, sondern betrifft viele europäische Länder. Im europäischen Vergleich liegt Deutschland im unteren Drittel. Dänemark und Finnland bauen etwa doppelt so viele Wohnungen wie Deutschland, auch Frankreich, Schweden und Österreich schneiden besser ab. Nur in Großbritannien, Italien, Portugal und Spanien ist das Bautätigkeitsniveau noch niedriger.
Die Hauptursache für den Rückgang im deutschen Wohnungsbau sind die stark gestiegenen Baukosten. Laut einer Analyse des Unternehmens Empirica Regio stiegen die Materialkosten für Wohnhäuser zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 um 27 %. Gleichzeitig sank die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen drastisch: Im ersten Halbjahr 2021 wurden 48 % mehr Bauanträge genehmigt als im ersten Halbjahr 2024. Allein im Mai 2024 wurden nur 17.800 Bauanträge genehmigt, was einen weiteren Rückgang signalisiert. Experten gehen davon aus, dass diese Einbrüche die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau noch mindestens zwei bis drei Jahre negativ beeinflussen werden.
Um dem entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung verschiedene Maßnahmen beschlossen. Eine wichtige Änderung betrifft das Baugesetzbuch. Diese Reform, die von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) vorgelegt und vom Kabinett gebilligt wurde, soll den Wohnungsbau beschleunigen. Künftig sollen Gemeinden ihre Bebauungspläne schneller erstellen können. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll es zudem einfacher werden, Gebäude zu erweitern, etwa durch Aufstockungen. Diese Maßnahmen sollen helfen, die Neubauaktivitäten zu steigern und den Mangel an Wohnraum zu verringern. Ob diese Initiativen ausreichen, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln und den Mietanstieg zu stoppen, bleibt jedoch abzuwarten.
Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch: Laut Berechnungen der IW-Ökonomen müssten jährlich rund 372.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Um dies zu erreichen, wären Investitionen von etwa 20 Milliarden Euro jährlich nötig – ein Ziel, das angesichts der aktuellen Bautätigkeit in weiter Ferne scheint.