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Steuern beim Immobilienerbe: So vererben Sie Immobilien steueroptimiert und nutzen Freibeträge clever

Grundlagen der Erbschaftsteuer

Wenn ein hohes Erbe ansteht, bedeutet das oft auch eine hohe Steuerbelastung. Je nach Verwandtschaftsgrad wird Erbschaftsteuer fällig, wenn das vererbte Vermögen eine bestimmte Grenze überschreitet. Diese beginnt für Ehepartner bei 500.000 Euro und für Kinder bei 400.000 Euro pro Elternteil. Geschwister und nicht verheiratete Partner haben jedoch nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Die Steuer kann in der Spitze bis zu 50 % betragen, was vor allem bei großen Vermögen schnell zu einer erheblichen Belastung führt. Um diese Last zu minimieren, gibt es verschiedene Strategien, um Freibeträge optimal zu nutzen.

Das Berliner Testament – Vor- und Nachteile

Das sogenannte Berliner Testament ist in Deutschland eine beliebte Form der Nachlassregelung, bei der das gesamte Vermögen zunächst an den überlebenden Ehepartner vererbt wird. Die Kinder werden dabei oft zunächst enterbt. Doch gerade bei Vermögen über 400.000 Euro kann dies nachteilig sein, da die Freibeträge der Kinder ungenutzt bleiben. So kann es passieren, dass beim Tod des zweiten Ehepartners die Erbschaftsteuer für die Kinder deutlich höher ausfällt. Es empfiehlt sich daher, durch Vermächtnisse zumindest Teile des Vermögens bereits an die Kinder zu übertragen, um deren Freibeträge optimal zu nutzen.

Strategien zur Steueroptimierung: Vorschenkungen und Freibeträge

Ein cleverer Weg, die Erbschaftsteuer zu reduzieren, sind sogenannte Vorschenkungen. Dabei nutzen Vermögende die Möglichkeit, alle zehn Jahre Freibeträge neu zu beanspruchen. Ein Elternpaar kann beispielsweise an ihre zwei Kinder und vier Enkel jeweils große Vermögensanteile steuerfrei verschenken. Dies könnte in einem Zyklus von zehn Jahren mehr als 9 Millionen Euro steuerfrei übertragen. Solche regelmäßigen Schenkungen verhindern eine hohe Steuerlast im Erbfall und sind eine beliebte Strategie, um die Vermögensnachfolge frühzeitig zu planen.

Kettenschenkungen und Güterstandsschaukel

Wenn enge Familienverhältnisse nicht vorhanden sind, können sogenannte Kettenschenkungen genutzt werden, um steuerliche Freibeträge zu maximieren. Möchte ein Vater seiner Schwiegertochter beispielsweise 400.000 Euro zukommen lassen, wäre dies durch direkte Schenkung steuerpflichtig. Durch eine Zwischenschenkung an den Sohn können jedoch höhere Freibeträge genutzt werden, da dieser seiner Frau steuerfrei Vermögen übertragen kann. Ein weiterer Trick ist die Güterstandsschaukel, bei der Ehepartner ihre Vermögenswerte zwischen sich ausgleichen, um Steuerfreibeträge optimal zu nutzen.

Spezielle Regelungen für Immobilien

Immobilien stellen oft einen großen Anteil des Vermögens dar, und durch die Wertsteigerungen der letzten Jahre überschreiten viele Erben die Freibeträge schnell. Ein selbst bewohntes Familienheim kann jedoch steuerfrei vererbt werden, wenn der Ehepartner oder die Kinder es für mindestens zehn Jahre nach dem Erbfall bewohnen. Möchten Erben das Haus jedoch nicht selbst nutzen, gibt es steuerliche Tricks: Zum Beispiel kann die Immobilie zwischen Ehepartnern steuerfrei verschenkt und dann ohne Haltefrist weiterverkauft werden.

Nießbrauch: Rechte und Vorteile

Der Nießbrauch ist eine Möglichkeit, Vermögen steuerlich effizient an die nächste Generation zu übertragen, ohne die Kontrolle über die Erträge zu verlieren. Bei dieser Regelung werden die Nutzungsrechte an der Immobilie oder am Vermögen getrennt von den Eigentumsrechten. So können Eltern ihren Kindern beispielsweise eine Immobilie schenken, aber die Mieteinnahmen weiterhin für sich beanspruchen. Dies senkt den steuerlichen Wert der Schenkung und ermöglicht es, größere Vermögensanteile steuerfrei zu übertragen. Dieses Modell kann auch bei der Übergabe von Wertpapierdepots oder Unternehmensbeteiligungen genutzt werden.

Unternehmensnachfolge und Erbschaftsteuer

Für mittelständische Unternehmen gelten besondere Regelungen bei der Erbschaftsteuer. Wenn ein Betrieb ohne Arbeitsplatzverluste fortgeführt wird und maximal 10 % des Vermögens Verwaltungsvermögen darstellt, kann das Unternehmen steuerfrei vererbt werden. Für größere Unternehmen, deren Wert 90 Millionen Euro überschreitet, gibt es keine Steuervergünstigungen mehr – es sei denn, die Erben können nachweisen, dass sowohl im Unternehmen als auch auf privater Ebene kein Vermögen vorhanden ist, um die Erbschaftsteuer zu zahlen. Solche Regelungen ermöglichen es, Unternehmen steueroptimiert weiterzuführen, ohne deren Liquidität zu gefährden.

Vermögensverlagerung und internationale Optionen

Einige Vermögende weichen der deutschen Erbschaftsteuer aus, indem sie ihren Wohnsitz in ein Land verlegen, das keine Erbschaftsteuer erhebt – zum Beispiel Österreich. Voraussetzung ist, dass der Erblasser und der Erbe mindestens fünf Jahre vor dem Erbfall dort leben. Allerdings kann Vermögen, das weiterhin in Deutschland liegt, trotzdem der hiesigen Steuer unterliegen. Diese Strategie erfordert eine genaue Planung und ist vor allem für vermögende Erblasser eine interessante Option.

Familiengesellschaft und Familienstiftung

Um komplizierte Eigentumsverhältnisse bei der Vererbung von Immobilien oder großen Vermögen zu vermeiden, kann eine Familiengesellschaft („Familienpool“) gegründet werden. Dabei werden Anteile an der Gesellschaft gemäß den steuerlichen Freibeträgen alle zehn Jahre an die Nachkommen übertragen. Eine andere Möglichkeit ist die Errichtung einer Familienstiftung. Sie kann für größere Vermögen ab drei Millionen Euro sinnvoll sein, da bei der Übertragung nur einmal Erbschaftsteuer fällig wird, und dann alle 30 Jahre die sogenannte Erbersatzsteuer. So bleibt das Familienvermögen langfristig erhalten und die Nachfolge ist geregelt.

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