Überblick: Die neue Grundsteuer ab 2025

Ab 2025 tritt die neue Grundsteuer für 36 Millionen Eigentümerinnen und Eigentümer in Kraft. Die erste Abbuchung erfolgt im Februar 2025. Erste Kommunen haben bereits die Hebesätze festgelegt und die finalen Grundsteuerbescheide versandt. Dabei zeigt sich, dass die Steuer in vielen Fällen steigt.

Doch was können Hauseigentümer tun, wenn der Bescheid fehlerhaft erscheint? Einsprüche gegen den Grundsteuerbescheid sind nur in bestimmten Fällen sinnvoll – wir erklären, wann und wie sie Erfolg haben könnten.

Grundlagen: Wie setzt sich die neue Grundsteuer zusammen?

Die Berechnung der neuen Grundsteuer basiert auf drei wesentlichen Komponenten:

1. Grundsteuerwert (Grundlagenbescheid): Grundlage ist die Bewertung des Grundstücks, die seit 2023 in Bescheiden festgelegt wurde.
2. Messbetrag: Dieser wird auf Basis des Grundsteuerwertes berechnet.
3. Hebesatz: Der Hebesatz wird von den Kommunen individuell festgelegt.

 
Formel: Grundsteuer = Messbetrag x Hebesatz / 100

Unterschiedliche Hebesätze gelten für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die genauen Werte sind entweder online einsehbar oder direkt bei der Kommune zu erfragen.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid: Wann lohnt es sich?

Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist nur dann sinnvoll, wenn bei der Berechnung Fehler aufgetreten sind. Die häufigsten Gründe für einen Einspruch:

• Der Messbetrag wurde falsch berechnet.
• Der angewendete Hebesatz ist fehlerhaft.
• Es wurden falsche Werte in der Berechnung berücksichtigt.

 
Wichtige Hinweise:

• Der Grundsteuerbescheid ist ein sogenannter Folgebescheid. Ein Einspruch hier kann die Bewertung des Grundstücks nicht anfechten. Diese muss bereits über den Grundlagenbescheid korrigiert werden.
• Einsprüche sind direkt an die zuständige Kommune zu richten.

 
Grundlagenbescheid: Überhöhte Grundstückswerte anfechten

Der Grundlagenbescheid, auch Grundsteuerwertbescheid genannt, legt den Wert des Grundstücks fest. Dieser wurde seit 2023 verschickt, und Einsprüche mussten innerhalb von vier Wochen nach Zustellung eingelegt werden.

Typische Fehlerquellen:

• Falsche Gebäudeklassifikation: Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde fälschlicherweise als Zweifamilienhaus eingestuft.
• Fehler bei Flächenangaben: Ein Carport wurde als Garage oder eine Terrasse als Wohnfläche gezählt.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Der Denkmalschutz wurde nicht berücksichtigt.

 
Auch wenn die falschen Daten zu einer niedrigeren Steuer führen, sind Eigentümer verpflichtet, einen Einspruch einzulegen. Andernfalls droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.

Möglichkeiten zur Korrektur von Grundstückswerten

Nachträgliche Korrekturen laut Bewertungsgesetz: Laut Gesetz ist eine Korrektur möglich, wenn der Wert des Grundstücks um mindestens 15.000 Euro abweicht. Bei Abweichungen von über 40 % ist sogar eine Neuberechnung möglich. Dies wurde durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs im Juni 2024 bestätigt.

Gutachten als Nachweis

Im Rahmen des Bundesmodells können Eigentümer mittels eines Gutachtens nachweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert niedriger ist. Dieser Nachweis ist auch nachträglich möglich, unabhängig davon, ob ein Einspruch gegen den Grundlagenbescheid eingereicht wurde.

Unterschiedliche Regelungen in den Bundesländern

• Im Bundesmodell gilt die 40-%-Regelung.
• In Baden-Württemberg sind Abweichungen ab 30 % relevant.
• Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen erlauben bisher keine Korrekturen mittels Gutachten.

 
Warum kommt es zu überhöhten Grundstückswerten?

Zu hohe Grundstückswerte entstehen häufig durch die pauschale Berechnung mittels Bodenrichtwerten. Diese geben den Durchschnittswert einer Bodenrichtwertzone an, berücksichtigen jedoch keine individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.

Typische Gründe für Abweichungen:

• Lage: Hanglagen, Baumbestand oder Einschränkungen durch Wasserflächen.
• Lärm: Belastung durch Verkehr, Industrie oder Lieferanteneingänge.
• Umweltfaktoren: Hochwassergefahr oder schlechte Bodenbeschaffenheit.
• Übergröße: Abschläge für sehr tiefe oder schmale Grundstücke.

 
Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) sieht für Grundstücke mit einer Tiefe über 40 Metern einen Abschlag auf den Bodenrichtwert vor, den die Finanzämter nicht automatisch berücksichtigen.

Faktoren, die den Bodenrichtwert mindern

Nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) gibt es vier zentrale Faktoren, die den Wert eines Grundstücks mindern können:

1. Lage: Einschränkungen durch Hanglagen, Wasserflächen oder Baumbestand.
2. Lärm: Belastung durch Straßen, Gewerbe oder Bahngleise.
3. Umwelt: Hochwassergefahr oder Umweltbelastungen.
4. Übergröße: Tiefe Grundstücke, bei denen die hinteren Bereiche weniger nutzbar sind.

 
Wie weise ich einen niedrigeren Grundstückswert nach?

Um einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen, können Eigentümer folgende Dokumente vorlegen:

• Gutachten eines Sachverständigen.
• Kaufvertrag, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 geschlossen wurde.

 
Das Gutachten muss den tatsächlichen Zustand des Grundstücks und alle wertmindernden Faktoren detailliert darstellen, um von den Finanzbehörden anerkannt zu werden.

Fazit: Was Eigentümer zur neuen Grundsteuer wissen sollten

Die Einführung der neuen Grundsteuer ab 2025 bringt für viele Eigentümer finanzielle Veränderungen mit sich. Eine genaue Prüfung der Bescheide ist entscheidend, um Fehler rechtzeitig zu korrigieren. Besonders überhöhte Grundstückswerte können mit Gutachten oder Kaufverträgen belegt und angefochten werden. Verpassen Sie keine Fristen und informieren Sie sich über die spezifischen Regelungen in Ihrem Bundesland, um Ihre Grundsteuer gerecht zu gestalten.