Steigende Grundsteuer in Berlin: Erste Bescheide sorgen für Entsetzen

In Berlin haben Haus- und Wohnungseigentümer die ersten Bescheide zur neu berechneten Grundsteuer erhalten. Die Reaktionen sind vielfach schockiert, da die Steuerlast in einigen Fällen erheblich angestiegen ist. Hier erfahren Betroffene, welche Schritte sie jetzt unternehmen können und welche Perspektiven bestehen.

Einspruchsmöglichkeiten: Was die Rechtsbehelfsbelehrung vorsieht

Die Bescheide enthalten eine Rechtsbehelfsbelehrung, die Eigentümern die Möglichkeit gibt, gegen die Entscheidung Einspruch einzulegen. Der erste Satz lautet: „Die in diesem Bescheid enthaltenen Verwaltungsakte können mit dem Einspruch angefochten werden.“ Schnell wird jedoch deutlich, dass Eigentümer in Berlin für Einsprüche gegen die neue Grundsteuer oft rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen sollten, um Chancen auf Erfolg zu haben.

Die Struktur der neuen Grundsteuerbescheide in Berlin

Seit dem 14. Oktober verschicken die Berliner Finanzämter zwei neue Bescheide: einen zum Grundsteuermessbetrag und einen zur Grundsteuer, die ab 2025 gelten soll. Bereits im Jahr 2022 erhielten Eigentümer einen Grundsteuerwertbescheid, der auf dem Bodenwert und einer fiktiven Mieteinnahme basierte. Die Frist für einen Einspruch gegen diesen früheren Bescheid ist jedoch abgelaufen.

Einspruchschancen und Risiken: Wann sich ein Widerspruch lohnt

Experten weisen darauf hin, dass ein Einspruch gegen die aktuellen Bescheide nur Erfolg verspricht, wenn das Finanzamt bei der Berechnung Fehler gemacht hat, etwa durch eine falsche Multiplikation oder einen fehlerhaften Wert. Eine geringfügige Hoffnung besteht noch, falls das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuerreform grundsätzlich kippen sollte. Bis dahin bleibt die neue Steuer jedoch verbindlich.

Verfassungsrechtliche Bedenken und Klagen gegen die Grundsteuerreform

Der Bundesverband von Haus & Grund sowie der Steuerzahlerbund haben bereits Musterklagen gegen die Reform eingereicht. Diese Klagen richten sich gegen den festgestellten Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022, der nach dem „Bundesmodell“ berechnet wurde – ein Modell, dem sich elf der 16 Bundesländer angeschlossen haben, darunter Berlin. In Bayern und Hamburg, die andere Berechnungsmodelle verwenden, gibt es hingegen weniger Klagen.

Erster Erfolg für Eigentümer: Bundesfinanzhof zweifelt an Berechnungsgrundlage

Im Juni hatte Haus & Grund einen Teilerfolg erzielt: Der Bundesfinanzhof äußerte Zweifel an der Berechnungsmethode. Haus & Grund weist darauf hin, dass Eigentümer belegen müssen, dass der Wert ihres Grundstücks tatsächlich niedriger ist als der vom Finanzamt berechnete. Dabei muss eine Differenz von mindestens 40 Prozent oder mehr sowie ein Mindestbetrag von 15.000 Euro nachgewiesen werden, was ein kostspieliges Gutachten erforderlich macht.

Position der Berliner Finanzverwaltung zu möglichen Einsprüchen

Die Berliner Finanzverwaltung sieht für Einsprüche jedoch geringe Erfolgsaussichten. Auf ihrer Website erklärt sie, dass Einsprüche gegen gesetzliche Grundlagen im Allgemeinen wenig Erfolgschancen haben. Zu diesen Grundlagen gehören die „typisierte Nettokaltmiete“ und der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss vorgegeben wird.

Fallbeispiele: Grundsteuerveränderungen sorgen für Unverständnis

Einige Fälle verdeutlichen die Auswirkungen der neuen Berechnung auf Berliner Eigentümer. Der Tagesspiegel berichtete kürzlich über die Steuer für eine 69 Quadratmeter große Wohnung in Wilmersdorf, die von 84 Euro auf 271 Euro anstieg – eine Verdreifachung der Steuerlast. Die Berechnungsgrundlage betrug hier 7,35 Euro pro Quadratmeter, während der aktuelle Mietspiegel einen Vergleichsmietwert von 8,45 Euro ansetzt. Trotz der Unterschiede in der Berechnung sieht die Finanzverwaltung keine Hinweise auf einen verfassungswidrigen Ansatz.

Das Grundsteuer-Reformgesetz: Hintergrund und Zielsetzung

Das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 bildet die gesetzliche Grundlage der aktuellen Neuberechnung. Auf Anweisung des Bundesverfassungsgerichts musste die veraltete Einheitsbewertung durch eine neue Regelung ersetzt werden. Die Reform sollte die über Jahrzehnte entstandenen Wertverzerrungen beseitigen, die durch die Verwendung veralteter Grundstückswerte – von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland – entstanden waren.

Hebesatz und „Aufkommensneutralität“ der neuen Grundsteuer

Berlin hat bereits im Sommer 2024 den Hebesatz für bebaute Grundstücke von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt. Ziel der Anpassung war es, die Steuerlast im Durchschnitt nicht zu erhöhen, wie Finanzsenator Stefan Evers (CDU) versprach. Im Jahr 2023 nahm Berlin etwa 860 Millionen Euro an Grundsteuern ein. Ob die Steuerlast insgesamt gleich bleibt, wird im Jahr 2026 überprüft, wenn die Finanzverwaltung die eingenommenen Grundsteuern für 2025 bekanntgibt.

Ausblick: Bleibt die Grundsteuerreform bestehen?

Das endgültige Urteil zur Reform bleibt beim Bundesverfassungsgericht. Sollte das Gericht die Reform kippen, müssten die bisherigen Berechnungen erneut überdacht werden. Bis dahin bleibt die neue Grundsteuer jedoch für Berliner Eigentümer Realität – und für manche eine teure Herausforderung.