Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in Deutschland 2024/2025

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland entwickeln sich weiterhin dynamisch. Zeitgleich steigen die Mieten in deutschen Städten weiter an, was insbesondere für Wohnungssuchende eine Herausforderung darstellt.

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Allgemeine Preisentwicklung: Laut dem am 20. Dezember 2024 veröffentlichten Hauspreisindex des Statistischen Bundesamts sind die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal um 0,3 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sanken die Preise allerdings um 0,3 %. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2024 lag der Anstieg noch bei 1,5 %.

Regionale Unterschiede

• Metropolen vs. kreisfreie Städte: In den sieben größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,3 % sanken. In kreisfreien Städten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,4 %, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 0,2 %.
• Ländliche Gebiete: In ländlichen Regionen zeigt sich ein rückläufiger Trend. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 %, Ein- und Zweifamilienhäuser sanken um 2,1 %.

 
Entwicklung der Mieten in Deutschland

Mietentwicklung 2024: Laut einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) stiegen die Mieten im Jahr 2024 sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen um 4 %. Seit 2010 haben sich die Nettokaltmieten um 64 % erhöht.

Regionale Unterschiede

• Großstädte: In den acht größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig) ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei nur 1 % (z. B. in Berlin), was auf eine extreme Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hinweist.
• Umland und ländliche Gebiete: Das Suchvolumen nach Mietwohnungen ist auch im ländlichen Raum seit dem dritten Quartal 2022 um 30 % gestiegen. In Speckgürteln rund um Metropolen stiegen die Angebotsmieten stärker als in den Städten selbst.

 
Prognose für 2025

Für 2025 wird ein weiterer Anstieg der Mieten erwartet, insbesondere bei Neubauten, die weniger stark reguliert sind. Die Angebotsmieten könnten um bis zu 5 % steigen, da das Wohnungsangebot weiterhin begrenzt bleibt und die Nachfrage hoch ist.

Ursachen der aktuellen Entwicklung

Rückgang der Baugenehmigungen: Die Bauaktivität hat sich 2024 deutlich verlangsamt. Im Oktober 2024 sank die Zahl der Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 18 % auf 18.800 Einheiten. Von Januar bis Oktober 2024 lag das Minus bei 20 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies führt zu einem anhaltend niedrigen Neubauvolumen, was die Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt verschärft.

Steigende Baukosten und Zinsen: Die stark gestiegenen Baukosten und Zinsen führen dazu, dass viele Bauvorhaben verschoben oder gestrichen werden. Zudem machen die hohen Finanzierungskosten den Kauf von Immobilien für viele Haushalte unerschwinglich, was die Nachfrage auf den Mietmarkt verlagert.

Bevölkerungswachstum und Nachfrageänderung: Das Bevölkerungswachstum in Deutschland, insbesondere durch Zuwanderung, erhöht die Nachfrage nach Wohnraum. Die Entscheidung vieler potenzieller Käufer, aufgrund der Zinssteigerungen auf den Mietmarkt auszuweichen, verstärkt diesen Effekt.

Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt

Veränderung der Nachfrage

• Kaufverhalten: Potenzielle Käufer konzentrieren sich zunehmend auf Bestandsimmobilien, da der Neubau aufgrund der stagnierenden Bautätigkeit kaum neue Optionen bietet.
• Mietverhalten: Immer mehr Kaufinteressenten weichen auf den Mietmarkt aus, was die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Metropolen und den Speckgürteln anheizt.

 
Angebotsengpässe

• Neubaurückgang: Der jährliche Neubau von 400.000 Wohnungen, den die Bundesregierung anstrebt, rückt in immer weitere Ferne. Im Jahr 2024 wurden bis Oktober nur 175.800 Wohnungen genehmigt.
• Leerstandsentwicklung: Die Leerstandsquote liegt deutschlandweit bei nur 2,5 % und in Großstädten wie Berlin bei nur 1 %, was auf einen äußerst angespannten Wohnungsmarkt hinweist.

 
Ausblick und Prognose für 2025

Entwicklung der Immobilienpreise: Experten erwarten für 2025 eine Preissteigerung bei Wohnimmobilien von bis zu 3 %. Regional könnten sich die Entwicklungen unterschiedlich darstellen, wobei ländliche Gebiete weiterhin leicht sinkende Preise aufweisen könnten.

Entwicklung der Mieten: Die Mieten dürften 2025 weiter steigen. Neubauten, die weniger strengen Regulierungen unterliegen, werden von dieser Entwicklung besonders betroffen sein. Auch bei Neuvertragsmieten werden deutliche Anstiege erwartet.

Fazit

Die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich 2024 uneinheitlich. In ländlichen Regionen sanken die Preise, während sie in Metropolen stabil blieben oder leicht stiegen. Gleichzeitig steigen die Mieten in vielen Regionen weiter an. Der Mangel an Neubauten und die anhaltend hohe Nachfrage treiben die Preise nach oben.

Für 2025 wird ein weiterer Anstieg der Mieten sowie eine Erholung der Immobilienpreise erwartet. Wohnraumsuchende stehen vor großen Herausforderungen, während Investoren bei der Mietrendite weiterhin Chancen sehen. Die Marktteilnehmer müssen sich auf einen weiter angespannten Immobilienmarkt einstellen, der von Angebotsknappheit, hohen Baukosten und einer steigenden Nachfrage geprägt ist.