Im Rechtsstreit zwischen der PROfinance GmbH und der Adler Group um Eigentumsrechte im Steglitzer Kreisel hat das Kammergericht am 8. Februar 2023 zugunsten des Verbraucherschutzes entschieden. Die Berufung der Adler Group wurde zurückgewiesen, wodurch das von André Gaufer erstrittene Urteil des Berliner Landgerichts bestätigt wurde.
Mit diesem Beschluss stärkt das Kammergericht die Rechte von Wohnungskäufern und setzt ein klares Signal für die Durchsetzung von Verbraucherschutzrechten. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung von Notarverträgen beim Erwerb von Wohneigentum und hebt die Verpflichtung der Verkäufer hervor, ihren vertraglichen Pflichten uneingeschränkt nachzukommen.
Beschluss:
Das Kammergericht – 27. Zivilsenat – durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Kapps, den Richter am Kammergericht S. Groth und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke hat am 08.02.2024 beschlossen:
1. Die Berufung der Beklagten (Adler Group) gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 26.07.2023, Aktenzeichen 20 O 55/22, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Berlin II ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beigetriebenen Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe:
Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 26.07.2023, Aktenzeichen 20 O 55/22, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts er- fordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
I.
Zur Begründung wird zunächst auf den vorausgegangenen Hinweisbeschluss des Senats vom 19.12.2023 Bezug genommen. Die hiergegen erhobenen Einwendungen greifen nicht durch. Im Einzelnen:
1. Passivlegitimation
Die Beklagten wenden ein, dass die Klägerin mit der hiesigen Klage gerade nicht ihren Vertragspartner aus dem Kaufvertrag in der zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestehen- den Form in Anspruch nehmen wollte, sondern die GbRs, obwohl die Klägerin von deren Umwandlung in GmbHs positive Kenntnis hatte, zumal die Umwandlung der GbRs in die GmbHs bereits aus dem öffentlich zugänglichen Handelsregister ersichtlich gewesen sei. Diese Einwendung greift nicht durch. Wie der Senat bereits in seinem Hinweisbeschluss ausgeführt hat, sind die GbRs nicht durch die Umwandlung in die GmbHs erloschen, sondern bestehen in der neuen Rechtsform weiter. Es handelt sich demnach bei den Beklagten sowohl bei Kaufvertragsschluss als auch bei Klageerhebung um dieselben juristischen Personen, die lediglich ihre Rechtsform geändert haben. Die Klägerin hat genau die juristischen Personen verklagt, die sie verklagen wollte, nämlich ihre Vertragspartner aus dem Kaufvertrag, mögen sie auch zwischenzeitlich ihre Rechtsform geändert haben.
2. Unmöglichkeit der Änderung der Miteigentumsanteile
Die Beklagten wiederholen ihrer Rechtsansicht, dass es der Beklagten zu 1) unmöglich sei, das Miteigentum entsprechend der kaufvertraglich zugesicherten Miteigentumsanteile zu bilden, da die zuständige Rechtspflegerin des Grundbuchamtes bei der Bearbeitung der Eintragungsanträge festgestellt hat, dass das Zahlenwerk, dass Basis der Teilungserklärung sei, nicht zutreffe.
Warum sich hieraus die Unmöglichkeit einer Neubildung der Miteigentumsanteile ergeben soll, erschließt sich dem Senat nicht.
Die Unmöglichkeit folgt auch nicht aus dem Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 21.3 2019, nach dem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt werde. Aus der Begründung dieses Beschlusses ergibt sich nicht, dass die angeführten Hinderungsgrün- de nicht beseitigt werden können. Hieraus kann zugunsten der Beklagten zwar gefolgert werden, dass die Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes nur in einem komplizierten Procedere zu bewerkstelligen ist. Eine rechtliche oder tatsächliche Unmöglichkeit folgt hieraus jedoch nicht. Die Unmöglichkeit folgt auch nicht aus der Tatsache, dass dieser Beschluss des AG Schöneberg bestandskräftig (nicht rechtskräftig, wie die Beklagten meinen) geworden ist. Der Antrag auf Eintragung kann neu gestellt werden und ist erfolgversprechend, wenn zuvor die im Beschluss des AG Schöneberg aufgeführten Zurückweisungsgründe ausgeräumt worden sind.
Weiterhin wenden die Beklagten ein, dass als sicher davon auszugehen sei, dass die für die Bildung der tenorierten Miteigentumsanteile erforderliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer sowie der finanzierenden und im Grundbuch entsprechend eingetragenen Banken von der Beklagten zu 1) gerade nicht zu erreichen sein werde. Sie habe keinen entsprechenden Anspruch gegenüber den anderen Miteigentümern auf Zustimmung.
Der Senat hat schon in seinem Beschluss darauf hingewiesen, dass eine subjektive Unmöglichkeit nur dann vorliegt, wenn der Schuldner zur Beschaffung oder Wiederbeschaffung, und zwar auch unter Mithilfe Dritter, nicht in der Lage ist (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., 2023, § 275 Rn. 23 mwN. aus der Rspr.). Seine Einschätzung, dass er mit Sicherheit die erforderlichen Zustimmungen nicht erhalten werde, erfüllt nicht diese Voraussetzungen. Unstreitig hat er noch keinen entsprechenden Versuch unternommen, sodass seine Einschätzung nur auf einer Spekulation beruht.
Soweit die Beklagten ihre Rechtsansicht wiederholen, dass der Tenor zu Ziffer 1 des Urteils nicht vollstreckungsfähig sei, da es sich um die Verurteilung zu einer unvertretbaren Handlung handele, bleibt der Senat bei seiner bereits im Hinweisbeschluss geäußerten Rechtsauffassung, dass sich aus dem Tenor des Urteils nicht ergebe, dass die Beklagten die Verpflichtung aus dem Urteil aus eigenem Recht erfüllen können. Tenor und Begründung des Urteils lassen eben offen, auf welche Art und Weise und unter welcher Mithilfe Dritter die Beklagten die ausgeurteilte Leistung erfüllen. Offene Fragen, nämlich auf welche Art und Weise die Beklagten die Verurteilung zur Leistung erfüllen können, sind entgegen der erneut geäußerten Rechtsansicht der Beklagten nicht hier im Erkenntnisverfahren zu klären, sondern bleiben einem etwaigen Zwangsvollstreckungsverfahren vorbehalten.
3. Widerklage
Die Beklagten leiten die Wirksamkeit der erklärten Rücktrittserklärungen nach den Hinweisen des Senats nicht mehr aus § 16.1 und § 16.2 des notariellen Kaufvertrages, sondern aus § 4.3 und § 4.9 des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrages ab.
Nach der Regelung des § 4.3 des notariellen Kaufvertrages bestimmt sich die geschuldete Beschaffenheit des Kaufgegenstandes nach dem vorliegenden Kaufvertrag nebst Anlagen und im Übrigen nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung. Soweit damit die Werkleistung nicht abschließend beschrieben ist, ist der Verkäufer berechtigt, den In- halt der Leistung nach billigem Ermessen unter Einhaltung des im Übrigen vereinbarten Standards zu bestimmen.
Entsprechend der Regelung in § 4.9 des notariellen Kaufvertrages sind bauliche Abweichungen gegenüber der Werkleistung zulässig, wenn ihnen der Käufer schriftlich zustimmt oder ein wichtiger Grund vorliegt.
Beide Regelungen beziehen sich ersichtlich auf die von dem Verkäufer zu erbringende „Werkleistung“ und auf etwaige „bauliche“ Abweichungen. Keiner dieser beiden Vereinbarungen regelt jedoch die Frage, ob die Klägerin an der Änderung des vertraglich vereinbarten Miteigentumsanteils mitwirken muss. Die Änderung des vertraglich vereinbarten Miteigentumsanteils in Höhe von 255/100.000 in einen Miteigentumsanteil in Höhe von 280/100.000 ist keine „bauliche“ Abweichung oder eine nicht abschließend beschriebene „Werkleistung“, aufgrund dessen der Verkäufer berechtigt ist, den Inhalt der Leistung nach billigem Ermessen unter Einhaltung des im Übrigen vereinbarten Standards zu bestimmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10, 711 ZPO.