Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung: Was muss versteuert werden?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, fallen verschiedene Einnahmen an, die in Ihrer Steuererklärung erfasst werden müssen. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen neben den klassischen Mieteinnahmen auch andere Zahlungsarten, die häufig übersehen werden. Dazu gehören beispielsweise Nebenkostenvorauszahlungen, Mieten für Garagen oder Stellplätze, aber auch Zahlungen für Einbauten wie eine Küche oder Ladenausstattung. Selbst Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen am Gebäude zählen dazu. Wichtig ist, dass nur die tatsächlich erzielten Einnahmen versteuert werden müssen – das heißt, wenn ein Mieter in Rückstand gerät, müssen diese Beträge nicht versteuert werden, bis sie tatsächlich eingegangen sind.
Um eine fehlerfreie Steuererklärung abzugeben, müssen Sie genau dokumentieren, welche Einnahmen zu welchem Zeitpunkt eingegangen sind. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Immobilie an Angehörige vermietet wird oder zusätzliche Vereinbarungen wie Mietnachlässe bestehen. Das Finanzamt prüft hier genau, ob die Verträge einem sogenannten Fremdvergleich standhalten – also ob die Vereinbarungen auch zwischen unabhängigen Dritten so getroffen worden wären. Alle relevanten Einnahmen sollten in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) in der Steuererklärung angegeben werden.
Werbungskosten bei Vermietung: Welche Ausgaben mindern die Steuerlast?
Zu den größten Vorteilen einer vermieteten Immobilie gehören die zahlreichen abzugsfähigen Werbungskosten, die direkt gegen die Mieteinnahmen gerechnet werden können. Werbungskosten umfassen alle Ausgaben, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen und die Steuerlast mindern. Typische Werbungskosten sind beispielsweise die Gebäudeabschreibung (AfA), die Zinsen und Finanzierungskosten für Kredite, die für die Immobilie aufgenommen wurden, sowie alle laufenden Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen etc.). Auch Aufwendungen für Renovierungsarbeiten, Fahrtkosten zu Eigentümerversammlungen und die Gebühren für Steuerberater zählen zu den Werbungskosten.
Wichtig zu beachten ist, dass nur die Zinskosten und nicht der Tilgungsanteil von Finanzierungsraten absetzbar sind. Auch alle mit dem Darlehen verbundenen Nebenkosten, wie Bankgebühren, Fahrtkosten zur Bank oder Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung, können steuerlich geltend gemacht werden. Sogar Ausgaben für Kopien und Porto, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, sind anrechenbar. Diese Abzüge sind gerade in den ersten Jahren nach Anschaffung einer Immobilie besonders hoch, weshalb hier ein großes Steuersparpotenzial besteht. Wichtig ist, dass alle Ausgaben detailliert nachgewiesen werden können, um einer späteren Prüfung durch das Finanzamt standzuhalten.
Anschaffungskosten und Abschreibungen: So nutzen Vermieter das Steuersparpotenzial
Der wohl größte Steuervorteil bei der Vermietung von Immobilien liegt in den Abschreibungen (AfA). Dabei werden die Anschaffungskosten der Immobilie – abzüglich des Grundstückswerts – über mehrere Jahre verteilt und jährlich als Werbungskosten angesetzt. Die Höhe und Dauer der Abschreibung hängen vom Baujahr und dem Nutzungszweck des Gebäudes ab. Für Gebäude, die nach 1925 erbaut wurden, gilt eine lineare Abschreibung von zwei Prozent über 50 Jahre. Ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können über 2,5 Prozent jährlich und damit über 40 Jahre abgeschrieben werden.
Besonders bei Neubauten gibt es durch die aktuelle Gesetzeslage interessante Abschreibungsmöglichkeiten: Seit dem 1. Januar 2023 können Neubauten mit drei Prozent jährlich abgeschrieben werden, und für Gebäude, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 fertiggestellt werden, ist zusätzlich eine degressive Abschreibung möglich. Dabei lassen sich im ersten Jahr fünf Prozent der Baukosten abschreiben, in den Folgejahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein weiterer Anreiz besteht in der Sonderabschreibung für energieeffiziente Neubauten: Für Gebäude, die den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen, können vier Jahre lang jeweils fünf Prozent der Gebäudekosten zusätzlich zur regulären Abschreibung angesetzt werden.
Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen: Was kann sofort abgesetzt werden?
Bei Immobilien kommt es häufig zu Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass nicht alle Ausgaben sofort steuerlich geltend gemacht werden können. Erhaltungsaufwendungen umfassen alle Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des Gebäudes bewahren oder wiederherstellen, wie das Streichen der Fassade, die Erneuerung von Fenstern oder Türen, der Austausch von Bodenbelägen oder die Instandsetzung der Elektroinstallation. Diese Kosten können entweder sofort in voller Höhe oder über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren verteilt abgesetzt werden.
Anders verhält es sich bei Modernisierungsaufwendungen, die den Wohnstandard deutlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern, wie der Einbau einer neuen Heizung oder die Erweiterung des Gebäudes durch einen Wintergarten. Diese Maßnahmen zählen zu den Herstellungskosten und müssen zusammen mit den Anschaffungskosten über die Abschreibungsdauer verteilt werden. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die 15-Prozent-Grenze: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent des Gebäudewerts (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ und müssen abgeschrieben werden. Es ist daher entscheidend, die Renovierungskosten zu überwachen und gegebenenfalls auf mehrere Jahre zu verteilen.
Vermietung an Angehörige und kurzfristige Vermietung: Steuerliche Besonderheiten
Die Vermietung an Angehörige ist für viele Immobilieneigentümer ein heikles Thema, da das Finanzamt bei solchen Mietverhältnissen besonders genau hinsieht. Damit die Mieteinnahmen und Werbungskosten voll anerkannt werden, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt die Miete unterhalb dieser Schwelle, prüft das Finanzamt, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. In diesem Fall müssen die Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 30 Jahren betrachtet werden, um sicherzustellen, dass langfristig ein Überschuss erzielt wird. Wenn die Miete weniger als 50 Prozent der Vergleichsmiete beträgt, werden die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt.
Auch bei kurzfristigen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb gibt es Besonderheiten: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Wird diese Freigrenze überschritten, müssen die gesamten Einnahmen versteuert werden. Allerdings können dann auch Werbungskosten geltend gemacht werden. Vermieter sollten darauf achten, ihre Einnahmen vollständig anzugeben, da Plattformen wie Airbnb verpflichtet sind, die Daten an die Finanzämter weiterzuleiten.
Vorweggenommene Werbungskosten und Liebhaberei: Wie das Finanzamt Verluste bewertet
Oft entstehen Vermietern schon vor dem ersten Mieter Einnahmenverluste, beispielsweise durch Renovierungen oder Leerstand. Solche vorweggenommenen Werbungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn eine klare Vermietungsabsicht vorliegt. Dies kann durch Nachweise wie Inserate, Maklerbeauftragungen oder Renovierungspläne belegt werden. Vorsicht ist geboten, wenn die Immobilie langfristig Verluste einfährt, denn das Finanzamt könnte die Vermietung als Liebhaberei einstufen. In diesem Fall werden die Werbungskosten nicht mehr anerkannt, und steuerliche Verluste aus den Vorjahren müssen möglicherweise nachträglich zurückgezahlt werden.
Um diese Risiken zu vermeiden, sollten Vermieter regelmäßig die Rentabilität der Immobilie prüfen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Verbesserung der Einnahmen (z. B. Mieterhöhungen) ergreifen. Das Finanzamt prüft besonders bei Immobilien mit geringen Einnahmen genau, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt oder ob die Vermietung vorwiegend aus privaten Gründen erfolgt.
