Steuervorteile bei der Vermietung an Angehörige und Bekannte
Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige kann sich steuerlich lohnen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Vermieter dürfen zahlreiche Ausgaben rund um die Immobilie als Werbungskosten geltend machen, darunter auch Kosten für Instandhaltung, Darlehenszinsen und Abschreibungen. Ein Steuersparmodell entsteht dann, wenn die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen ausfallen. In diesem Fall mindert der verbleibende Verlust die Steuerlast des Vermieters, da er mit anderen Einkünften, beispielsweise aus nicht selbstständiger Arbeit, verrechnet werden kann.
Allerdings müssen bestimmte Vorgaben eingehalten werden, um diese Steuervorteile zu nutzen. Wichtig ist, dass das Mietverhältnis einem sogenannten „Fremdvergleich“ standhält. Das bedeutet: Die Vermietung an Familienmitglieder muss zu Bedingungen erfolgen, wie sie auch unter Fremden üblich wären. Der Mietvertrag sollte daher schriftlich abgeschlossen sein und alle notwendigen Angaben enthalten, wie Mietpreis, Zahlungsweise, Kündigungsfristen und Angaben zur Betriebskostenregelung. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, kann das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten verweigern.
Typische Steuerfallen: Was das Finanzamt genau prüft
Bei der Vermietung an Angehörige oder Bekannte schaut das Finanzamt ganz genau hin. Fehler in der Gestaltung des Mietverhältnisses oder bei der Mietzahlung können dazu führen, dass Steuervorteile verloren gehen. Ein häufiges Problem tritt auf, wenn Eltern die Wohnung an ihre Kinder vermieten, diese jedoch noch kein eigenes Einkommen haben. In solchen Fällen darf die Miete nicht aus dem sogenannten Barunterhalt der Eltern gezahlt werden, da dies steuerrechtlich als verdeckte Zahlung gewertet wird (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen – Barunterhalt und Miete – müssen strikt getrennt erfolgen (BFH, Az. IX R 28/15).
Eine Lösung könnte darin bestehen, den Kindern einen größeren Betrag zu schenken, der für Mietzahlungen verwendet werden kann. Dabei sind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragbar. Wichtig ist jedoch, dass die Kinder die Miete monatlich überweisen und nicht in größeren Beträgen auf einmal zahlen (BFH-Urteil vom 19.6.1991, BStBl 1992 II S. 75). Wenn das Finanzamt keine regelmäßigen „mietähnlichen“ Überweisungen auf dem Konto sieht, könnte es den Werbungskostenabzug streichen. Auch bei anderen Angehörigen oder Bekannten ist ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, der klar zwischen Wohnraumnutzung und Mietzahlung unterscheidet. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag zu verwenden.
Mietnachlässe und Vergleichsmiete: Wann der Werbungskostenabzug gefährdet ist
Ein häufiger Fehler bei der Vermietung an Angehörige ist die Festlegung einer zu niedrigen Miete. Vermieter gewähren ihren Kindern oder Verwandten häufig einen Mietnachlass. Das Finanzamt akzeptiert einen solchen Nachlass grundsätzlich, sofern die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Dabei ist stets die Warmmiete heranzuziehen. Liegt die Miete unterhalb dieser Grenze, prüft das Finanzamt, ob eine sogenannte „Gewinnerzielungsabsicht“ vorliegt oder ob das Mietverhältnis nur der privaten Unterstützung dient („Liebhaberei“).
In solchen Fällen wird anhand einer langfristigen Prognoserechnung (über 30 Jahre) untersucht, ob die Immobilie tatsächlich Gewinne abwerfen kann. Ist dies nicht der Fall, wird der Werbungskostenabzug entsprechend gekürzt oder sogar komplett gestrichen. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmiete, kann der Vermieter die Werbungskosten nur dann vollständig absetzen, wenn die Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen wird. Beträgt der Nachlass mehr als 50 Prozent, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten können dann nur anteilig für den entgeltlich vermieteten Teil geltend gemacht werden.
Vermieter sollten daher regelmäßig den örtlichen Mietspiegel überprüfen und die Miete anpassen, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn sich die Vergleichsmieten in der Region verändern. Bleibt die Miete dauerhaft unter den geforderten 66 Prozent, besteht die Gefahr, dass das Finanzamt die steuerlichen Vorteile nicht anerkennt.
Spezialfall Ferienwohnung: Wann Vermietung als Liebhaberei gilt
Die Vermietung von Ferienwohnungen birgt steuerlich besondere Herausforderungen. Auch hier gilt: Vermieter können Werbungskosten absetzen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Problematisch wird es jedoch, wenn die Wohnung überwiegend an Freunde und Bekannte vermietet wird oder die Auslastung deutlich unter der ortsüblichen liegt. Laut Finanzamt werden dauerhafte Verluste nur dann akzeptiert, wenn die Auslastung höchstens 25 Prozent unter dem lokalen Durchschnitt bleibt. Ansonsten stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein und der Werbungskostenabzug entfällt.
Allerdings kann die Liebhaberei-Einstufung auch wieder aufgehoben werden, wenn sich die Auslastung verbessert. Vermieter sollten daher den Steuerbescheid genau prüfen, da dieser häufig „unter Vorbehalt“ ausgestellt wird. In einem solchen Fall behält sich das Finanzamt vor, den Bescheid nachträglich zu ändern und die Gewinnerzielungsabsicht erneut zu überprüfen. Wird langfristig kein Überschuss erzielt, könnte das Finanzamt die bisherigen Werbungskosten rückwirkend streichen und die Steuerersparnis zurückfordern. Um dies zu vermeiden, sollten Vermieter darauf achten, die Auslastung zu erhöhen und ihre Einnahmen regelmäßig zu dokumentieren.